蘭州市房產面積測繪業務操作規范-甘肅浩天工程管理有限公司

蘭州市房產面積測繪業務操作規范

為進一步貫徹執行《房產測量規范》（GB/T17986-2000），規范蘭州市房產面積測繪工作，根據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（建房〔1995〕517號）、《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房〔2002〕74號）的有關規定，結合目前房屋建筑設計的發展及本市的實際情況，制定本業務操作規范。

一、房產面積測繪業務分類

房產面積測繪業務分為預測繪、預測繪轉實測繪、實測繪、變更測繪。

預測繪：依據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）及有關規定，以審圖機構審查通過的施工圖為準，對房屋面積進行測算的服務行為，數據成果用于房屋預售管理、網簽備案及在建工程抵押登記等業務。

預測繪轉實測繪、實測繪：房屋竣工后，對于已取得規劃許可證正本或取得規劃竣工驗收合格書，并完成竣工驗收的房屋，依據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）及有關規定，結合施工圖對房屋現狀進行實地測量的服務行為。

變更測繪：依據規劃、設計的變更文件、變更圖或違法建設處理文件等合法合規的變更資料重新測量、計算變更部位，并形成相應數據成果的服務行為。

二、房產面積測繪業務需提交的材料

（一）預測繪

法人授權委托書（受托人身份證復印件）；
建設工程規劃許可證及紅線圖、建設工程設計方案核定通知書（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
國有土地使用權證（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
施工圖設計文件審查合格書（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
施工圖（含地下及地上各層平面圖、屋面圖、剖面、立面圖）；
人防主管部門出具的人防勾紅范圍圖；
房屋單元號、房號圖(施工圖縮印在A3紙上，紅筆標注各單元號、室號，加蓋單位公章)；
地、幢號聯系單；
設計方出具的共有部位服務范圍的設計說明以及陽臺封閉或不封閉的設計說明。如遇委托人（建設單位）不向使用對象分攤部分共有部位的，委托人應提交說明，并承諾不予分攤的共有部位仍屬全體業主共同所有，不改變規劃用途，并承擔由此引起的法律責任；
保障性住房還應提交立項文件。
（二）預測繪轉實測繪
法人授權委托書（受托人身份證復印件）；
建設工程規劃竣工驗收合格書（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
單位工程質量竣工驗收記錄表（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
建設項目如有變更的，需提交變更施工圖（包括圖審合格書或加蓋圖審章）；
建設項目經過違法建設處理的，需提交違法建設處理文件及相應施工圖紙（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
民政部門出具的建設項目門牌號文件（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）。
（三）實測繪
法人授權委托書（受托人身份證復印件）；
建設工程規劃許可證及紅線圖、建設工程規劃竣工驗收合格書、建設工程設計方案核定通知書（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
單位工程質量竣工驗收記錄表（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
國有土地使用權證（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
施工圖設計文件審查合格書（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
施工圖（含地下及地上各層平面圖、屋面圖、剖面、立面圖）；
建設項目經過違法建設處理的，需提交違法建設處理文件及相應施工圖紙（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
人防主管部門出具的人防勾紅范圍圖；
房屋單元號、房號圖(施工圖縮印在A3紙上，紅筆標注各單元號、室號，加蓋單位公章)；
地、幢號聯系單；
設計方出具的共有部位服務范圍的設計說明以及陽臺封閉或不封閉的設計說明。如遇委托人（建設單位）不向使用對象分攤部分共有部位的，委托人應提交說明，并承諾不予分攤的共有部位仍屬全體業主共同所有，不改變規劃用途，并承擔由此引起的法律責任；
民政部門出具的建設項目門牌號文件（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）；
保障性住房還應提交立項文件。
（四）變更測繪
法人授權委托書（受托人身份證復印件）；
委托單位變更申請文件；
預、實測繪房屋面積成果報告書（原件）；
建設項目相應的規劃、建設等變更文件或違法建設處理文件（原件核驗后退還、復印件1:1復印，加蓋單位公章）、蓋有圖紙審查章的變更圖紙或設計方變更文件。
三、房產面積測繪工作的數據采集
房產面積測繪應根據《建設工程規劃許可證》及審圖機構審查通過的施工圖進行。
房屋測繪用途以審圖機構審查通過的施工圖為準；在房產面積預測繪成果中，應將房屋的基本單元按住宅、營業、辦公、其他四類進行規劃用途的劃分。
凡經現場校核認定房屋軸線未發生變化的，采用建筑施工圖標示的邊長尺寸計算總建筑面積、套內建筑面積及共有部位建筑面積。房屋軸線發生變化的，委托單位需提交與實地一致且由審圖機構審查通過的變更圖紙。
房屋外墻、隔墻厚度以施工圖為準，若在建造過程中墻體厚度發生變化的，委托單位應提交與實地一致且由審圖機構審查通過的變更圖紙。
在建造過程中，若房屋施工圖紙發生變更的，項目建設單位需辦理相關審批手續，并及時通知委托的測繪機構辦理變更測繪業務。
四、房屋建筑面積的計算
（一）不計算建筑面積的部位
房屋主墻外的保溫層、防潮層及其它裝飾性材料的貼面。
用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等部位。
窗臺臺面高于房屋地面的飄窗（層高小于2.20米）。
躍層式房屋上層挑空部位。
無永久性上蓋的斜坡式人行或車行通道等建筑部位。
無圍護結構的屋頂水箱間、裝飾性的花架、涼棚、亭、塔等建筑部位。
架空層作為綠化、休閑，進入樓梯間的通道等功能，系住宅或商住樓的設施用地。
幢外作為公共使用的室外樓梯、電梯、扶梯等部位。
建筑物內僅作為通風或采光的天井，不論是否有頂蓋。
房屋內置的出屋面樓梯。
位于建筑物主體以外的管道（井）。
（二）其他建筑部位的面積計算
單戶獨自使用的內置煙道、通風井均計入該戶的套內建筑面積。
室內樓梯上下行之間有間隔時，當間隔大于等于0.30m時，計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間不計算建筑面積，當間隔小于0.30m時，梯間的間隔空間計算全部建筑面。
自動扶梯安全間隙寬度大于0.40m的間隔空間不計算建筑面積。
商場、寫字樓等設置的自動扶梯按其起始層計算層數，并相應計算建筑面積，如下圖所示：左圖扶梯在1層處計算面積，2層不計算面積。右圖扶梯在2層處計算面積，3-4層不計算面積。
室外樓梯按其聯結的不同高度的出入口計算層數，并按水平投影計算建筑面積；室外樓梯可用上層樓梯作為下層樓梯的頂蓋，若最上層樓梯無頂蓋或頂蓋不足以覆蓋樓梯面積一半以上時，最上一層室外樓梯視為無頂蓋。
無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道，按其進（出）口建筑物外墻面投影線起算建筑面積。在車道所投影的層內，若車道下方空間設計加以利用，且其層高在2.20m以上的空間計算了全部建筑面積，則該層車道所占用空間不可重復計算車道面積。
房屋主墻體、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。當外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時，取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延伸交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻墻體面積。
當陽臺、連廊、通道等建筑部位的頂蓋與底面的大小或形狀不一致時，以二者的水平投影面完全重合部份計算面積（半封閉的計算一半面積，全封閉的計算全部面積）。
五、房屋建筑面積分攤規則
（一）共有建筑部位的分類

共有建筑部位分為予以分攤的共有建筑部位和不予分攤的共有建筑部位。

1.予以分攤的建筑部位

幢內共有的樓梯、電梯、管道井、室外樓梯等垂直通道。
幢內共有的門廳、大廳、過(走)道、門斗等水平通道。
幢內共有的突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、設備用房等。
僅為本幢服務且設在本幢地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設備間等。
建在本幢內，僅供本幢使用的共有建筑部位。
非住宅內為兩個（含兩個）以上基本單元服務的衛生間。
2.不予分攤的建筑部位
地下室或半地下室中設計作為人防工程；中高層以上建筑的消防避難層及其所在層的核心筒、避難間。
獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的車位、車庫（包含自行車庫）、雜物間等。
建在幢內，為他幢或多幢服務的設備用房、值班警衛室、管理用房、附屬配套設施用房、市政設施用房、公共衛生間、為社區服務的公用房屋及通道等公共配套房屋。
技術(結構)轉換層、隔熱層、設備層、管道層等（在規劃范圍內，且層高≥2.20米）。
備用發電機房、變電所（站）、開閉所、污水池、污水泵站、垃圾站、鍋爐房、泄爆間、地源熱泵房等。
需繳納入網費或接入費的設施用房，如電信機房、有線電視機房等。
經營性的配套設施用房，如：住宅小區的信報間、會所、運動場或游泳池的管理用房、直飲水或溫泉水的制作室或泵房等。
物業管理人員的辦公室、休息就寢室。為物業管理服務的監控室、清潔間、儲藏室、工具間、門衛、值班室等物業用房。
突出屋面的工具間、雜物間、儲藏間等。
（二）共有建筑面積分攤原則
共有建筑面積的分攤以幢為單位進行。非本幢共有建筑面積不在本幢分攤。
多級分攤共有建筑面積的，分別計算分攤系數，并按以整體到局部的順序分攤。
共有建筑面積分攤后，不劃分各套房屋分攤所得共有建筑面積的界線。
無法界定權屬主范圍的建筑空間不能作為共有建筑面積分攤。
（三）共有建筑面積的分攤方式
幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分攤；功能區共有建筑面積由該功能區內各單位按面積比例分攤；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例分攤。
住宅樓共有建筑面積的分攤方法
住宅樓以幢為單位，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。
商住樓共有建筑面積的分攤方法
首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分為住宅和商業兩部分，即住宅部分應分攤的幢共有建筑面積和商業部分應分攤的幢共有建筑面積。然后按住宅和商業部分各自進行分攤。
住宅部分：將應分攤的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。
商業部分：將應分攤的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋應分攤的共有建筑面積。
多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法
多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能和服務對象進行分攤，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤，一般需進行多級分攤。
多級共有建筑面積分攤
多級共有建筑面積分攤，可采用從整體到局部的逐級分攤的方法。先分攤幢共有建筑面積至整幢內各單位，再分攤功能區共有建筑面積至功能區內各單位，然后分攤層共有建筑面積至層內各單位。本分攤區域內共有建筑面積包括上一級分攤至本區域內的共有建筑面積。
六、其他
共有建筑部位的用途、位置、形狀的認定以施工圖或變更圖為準。共有建筑部位設備未安裝的不影響分攤。
人防部位界線不清或有改變，由人防主管部門用圖件加蓋印章確認。
下列情形需由委托單位補提交原設計單位變更通知單或設計說明書：
房屋各部位功能漏標示或圖示數據錯誤的。
共有部位服務對象不明的。
對于房屋內擅自搭建或拆除隔墻的不予認可，仍按原設計的基本單元確定分攤關系。
房屋已按審圖機構審查通過的施工圖劃分了基本單元，若房屋實地各基本單元之間因辦公、營業等原因無法修建實體隔墻，仍按原施工圖劃分的基本單元進行房屋面積測繪。
若委托單位申請以房屋整層為基本單元進行面積測繪的，在不違反相關房產測繪規定的情況下，由委托單位出具申請文件后進行房屋面積測繪。
司法審判、房產管理等需要進行房產面積測繪的項目，如遇委托單位不能提交房產面積測繪所需的相關資料或圖紙的，依據房屋現狀及實際用途進行房產面積測繪。
本業務操作規范自下發之日起執行，已完成房產面積預測繪的項目，后期在辦理預轉實測繪業務或變更測繪業務時，按照本業務操作規范執行。
本業務操作規范適用于蘭州市主城區（含高新開發區、經濟開發區、九州開發區），皋蘭縣、榆中縣、永登縣、紅古區可參照本業務操作規范執行。
本業務操作規范自發布之日起施行，有效期五年。